本文转载自公众号：老张聊文旅，作者：张君
投资农旅、文旅项目重点要考虑好项目的商业模式，同时进行风险控制尤其要规避重大风险。
1、商业模式
首先要思考项目的商业模式，项目多少年可以达到盈亏平衡点，多少年可以收回投资。项目靠什么赚钱，靠项目本身的运营赚钱，还是靠国家的补贴，还是靠项目之外的土地和矿产资源进行平衡，还是为了树立标杆品牌，靠品牌背书，进行轻资产输出赚钱，还是未来等待文旅上市公司进行收并购，实现溢价退出，还是未来想模式复制，谋求上市，套现退出。
思考项目的价值体现在哪里，给社会创造了什么价值，市场的空间有多大，什么样的人群会来买单，项目的商业壁垒或护城河如何构建，项目的竞争力和独特性在哪里，项目的行业成长性如何，即行业赛道有无前途，与其他竞争者的差别在哪里。
2、风险管控
投资农旅和文旅项目存在诸多风险，比如淡季问题人流量较少造成的旅游产业经营风险；工程造价提升、工期延后形成的工程风险；政策发生变化的风险，以及疫情等不可预见风险。
项目投资就需要进行有效的风险控制，比如提升整体项目的品质，加大营销推广力度，增强项目的吸引力以及市场竞争力；合理配置四季可游，四季适游的室内外项目，有效的减弱了淡季对项目经营上的影响；加强工程管理，提高工程进度和质量。
最后80%的风险可控，20%的风险敞口，尽力规避可预见风险，对于疫情这样的不可预见风险有承受能力，可在巨大的风险波动之下依然能够生存下去，适当降低财务杠杆，避免受巨大的波动而被动去杠杆，而折戟沉沙。
同时还要规避重大风险：第一，规避项目产权问题，尤其是项目产权存在重大问题，如建设用地的土地性质有问题；第二，避开国家政策红线。项目涉及到水源地、自然保护区、生态保护红线、占用基本农田、涉及到文物保护单位等。