重新发现酒店资产价值

本文转载自公众号：万物以荣，ID：gh_9fc77c2eb672

多年来，我们对酒店的运营比较重视，对酒店资产的价值关注不够。其实，无论是新建的酒店还是存量的酒店，重新发现资产的价值，不仅有助于确保酒店资产的保值和增值，更有助于从投资人的层面达成效益的最大化。

一、新建酒店:

决定新建酒店资产价值的第一个因素是在哪建？也就是在什么城市的什么位置？

第二个问题是建什么样的酒店？酒店规模和结构如何适应客源结构？

第三个问题是投资规模和资金来源，也就是资本结构要合理。

1、选址:酒店是长期持有型物业，同时又是具有经营性的不动产，本质上是属于房地产业。房地产价格的差异首先是源于地理位置的差异，建安成本其实相差并不大。

酒店的利润来源主要有两个方面，一是经营所产生的利润，二是资产增值所产生的利润，资产增值的部分可能比经营更值得关注，而其决定性因素即是地理位置，因此，好的选址是十分关键的。

出身很重要，天赋差异。

比如，在中心城市的城市中心建设的酒店，不仅经营效益会比较好，也能够分享地产升值的红利，尽管一开始的投资可能高一些。在酒店的建设过程中，要充分考虑房地产的升值因素，看似无形，其实重要，千万不要因为土地便宜去找一些边远城市建高档酒店，酒店资产不仅缺乏流动性，更可能因为客源不足，经营不善，使得资产价值大幅度贬值。

2、市场定位及对应的酒店规模和结构。在酒店的规划、建造过程中，对其经济性、技术性和运营性做全面的考量是至关重要的。对一个新建的酒店而言，首先要下功夫把目标客群和市场定位搞清楚，进而去确定酒店的规模，以及对应的房型的结构和餐饮的配比等等，结构与市场定位不契合的话，使用效率就会下降。比如，在一线城市主要是大客房、小餐饮；而在三线城市，可能则是小客房、大餐饮，这是客源结构和需求特点决定的。如果弄混了，客房餐饮错配的结果只能是效益不佳。

3、投资成本。新建酒店投资成本的控制非常关键，一开始的规划设计要做好，不能做成“三边”工程，从而极大地提高投资成本。控制好酒店的初始投资，对照不同城市酒店的投资标准，降低每平米的造价，对酒店后期的良性运营十分关键，否则沉没成本太多，负担会很重，折旧费用也会巨大，不管怎么运营都很难产生利润，会打击经营者的信心。

与此同时，要关注酒店建设的资金来源，如果杠杆率过高或者资金成本过高，会给后期的酒店运营和酒店维护投入造成巨大压力，容易造成酒店资产的毁损。

本土酒店每间客房的均摊面积比较高，源于对大堂或者大宴会厅的追求，使得创收面积占总面积的比例比较低，低效甚至闲置空间太大。低效运营、浪费面积、增加潜在成本是国内酒店比较普遍的一个现象。要平衡好目标客群的需求、投资方的预期以及酒店的可持续经营三者的关系。

二、存量酒店:

提升存量酒店资产的价值更是一项长期的任务。首先要有这个意识，进行资产价值的分析，不断调优结构，去除无效低效资产；不断提升经营能力，尤其要以创新的思路，充分发挥酒店资产的经营价值，创造更好的经营效益；不断推动酒店资产证券化，积极和资本市场对接。

1、关注酒店资产的质量。要加强对酒店资产质量的财务分析，而不仅仅是运营分析。酒店的财务分析基本上停留在运营层面，没有从业主的角度进行分析。要不断提升收益水平，提高净资产收益率，根据国务院国资委考核分配局编制的《2020年企业绩效评价标准值》，住宿和餐饮业全行业的平均值是2.7%，良好值是5.7%，优秀值是7.9%；要不断提高营业收入，提升总资产周转率水平，国资委的数据显示，住宿和餐饮业全行业的平均值是0.4，良好值是0.6，优秀值是1.0；要不断提高偿债能力，逐步降低资产负债率；要不断提高增长能力，从而提升收入增长率水平；要不断提高公司价值，进而提高市场投资回报率水平。

2、调优酒店资产的结构。如果发现酒店资产长期不盈利，属于低负效资产，就要下定决心把它处置掉，通过买卖实现资产价值，不然，当断不断，持续的亏损，只能进一步拉低资产的价值。

另外，可以进行整体功能调整，比如，改造成养老酒店或者月子中心，通过适应市场的新需求从而进一步提高资产的价值。也可以从市场需求出发，局部调整不同功能所占面积，提高单位面积的产出。

单体酒店要进行产品再定位、资产再利用，要制定年度商业计划，关注坪效，通过坪效的分析，反过来进行目标市场的最优化，空间布局的再调整，以达到进一步提高资产效益的目标。偏重于商务和会议接待的酒店，其产品的高度标准化和同质化，会面临更严峻的竞争形势，需要更多关注这个问题。

3、提增酒店的经营效益。一个酒店资产质量的高低，当然和它的运营水平有很大的关系。一些专门投资酒店的产业基金，就是通过合适的价格收购酒店，对酒店运营进行提升，通过提升酒店的效益，来提升酒店资产的价值，在此基础上将资产出售，从而获取提升的价值。

提升的手段是多方面的，重点在集约化，比如集中采购，人员集约，能源优化等，从而提高盈利能力。单体酒店加入到有能力的酒店集团，能够分享酒店集团的品牌优势、市场优势、采购优势、客源优势，也会进一步提升资产的价值。对存量酒店而言，酒店运营是很专业的事情，可以考虑委托专业的酒店管理公司来管理，如果谈判合理，通过酒店管理公司运营所产生的溢价收益，可以远远覆盖管理费用。

4、充分利用好酒店客流量。酒店的客流量为酒店创造了价值，如何把这些客流量用好，利用好酒店的消费场景，利用好住店客人的消费能力比较强的特点，提高酒店资产的延伸价值，是必须考虑的一个问题。酒店提供了许多用品的消费场景，比如房间里面的用品，只要客人喜欢，都应该可以出售，家具、餐具也是一样，只要有这样的销售意识，就可以加强和供应商的合作，成为各种用品的体验和销售场所，从而把流量更好地变现，提升酒店资产的价值。

5、推动酒店资产证券化和资本化。酒店有比较稳定的现金流，就可以设计资产证券化产品，目前市场上这样的产品已经有几十家。资产证券化的融资成本较低，一般会明显低于同期银行贷款利率及其它债务融资品种成本，但会高于同期银行存款利率。期限结构也可灵活设计，融资期限可根据酒店基础资产及其收益状况、融资用途而定，有半年、一年、三年、五年甚至更长，较为灵活。发起人融资的资金用途亦不受限制，无需披露，从而为企业开辟了一条低成本、较灵活的融资新路径。利用金融创新工具，活化酒店资产，是一项重要的工作。当然，积极推动资产上市也是一个有效的融资途径，不过这条路并不平坦。

6、构建酒店资产的运作平台。目前，酒店集团都有轻资产的运营平台，缺乏重资产的资产平台，也普遍缺乏上市的资本平台，所以，在资本运作方面动作就比较少。酒店集团普遍对轻资产的运营比较重视，尽管目前来看，我们绝大部分的酒店管理公司的水平还不高。如何去买卖酒店资产？如何把买卖行为和酒店的管理提升相结合？这对酒店集团来讲都是不容易的事情，这方面的专业人才相当缺乏。

建立酒店的重资产平台，有助于专人去关注资产价值的提升，有助于提高资本运作的水平和能力，有助于和轻资产的运营平台以及酒店的上市平台相互协同，从多方面综合提升酒店资产的价值。

7、酒店资产价值的评估。一个酒店到底值多少钱？并不完全取决于投资额，更多取决于酒店创造现金流的能力，取决于市场交易时大家普遍采用和接受的评估方法，弄清楚评估方法对于重新发现酒店资产价值也很重要。评估方法常用的是三种：第一种成本法，主要根据酒店建造的成本和酒店成新率确定；第二种收益法，主要根据酒店未来运营现金流折现确定，酒店未来运营能力和评估酒店时的市场利率是酒店资产价值评估的关键，存量酒店未来运营能力跟酒店日常保养和投入有很大关系；第三种市场法，主要依据周边市场类似酒店和物业的最近交易价格确定。评估酒店资产价值通常会三种方法一起使用，各自的结果构成了资产价值的数据基础。

三、下一步关键要提高认识，加强资产管理人才的培养，提升资产管理的能力

进一步提高对酒店资产管理的认识。多年来，我们对酒店的研究基本上都停留在酒店的内部，重点在运营和服务方面，实际上是把酒店肢解了，没有认真地把酒店作为一个整体，从资产的价值方面去进行更多的研究和挖掘。

重新发现酒店资产的价值，首先要提高认识。酒店利润的来源不仅来自于运营，还在于酒店资产的增值，因此无论是新建酒店的选址和投资，还是存量酒店资产的再效率和再效益，都值得我们给予充分的关注。

上公司需要进行市值管理，酒店资产也需要进行价值管理。

进一步加强对酒店资产管理人员的培养。先进国家的酒店行业对总经理的培训都有资产管理这一部分，我们在这方面还是存在较大差距，酒店的总经理站在业主角度，站在资产的角度考虑问题比较少，甚至没有这方面的意识。要加强酒店资产管理专业队伍的建设，缺少了专业的人，也就很难干成专业的事。相信随着专业的第三方酒店资产管理公司的崛起，可以为酒店业主提供更加专业化的服务，也有利于人才的培养。

进一步提高酒店资产管理的水平和能力。认识提高了，人才培养了，关键就要看各家酒店能否抓住资产升值的关键，在实践中不断提升酒店资产管理的水平，而一切的基础是酒店创造现金流的能力，这是酒店资产价值的根本保障。经营上面缺乏创新，没有特色，效益上不来，资产的价值也不会得到很好的体现和提升。

重新发现酒店资产的价值，让酒店的资产流动起来，让资产在流动中增值，在流动中闪光。